文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗ng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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