饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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