文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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