近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(hu没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间ò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间mg alt="密集分钱了！这几点(diǎn)要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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