近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(ch张学良多高，少帅张学良多高ǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhō张学良多高，少帅张学良多高ng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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