近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平贵州海拔高度是多少的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以贵州海拔高度是多少(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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