近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少rong>平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IR海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少R）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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