近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法e-height: 24px;'>初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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