“现在(zài)的(de)房地(dì)产很(hěn)难再出现(xiàn)像过去十年(nián)的(de)系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产行业分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和投(tóu)资者(zhě)的关(guān)注度(dù)从板(bǎn)块向(xiàng)单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间已经(jīng)不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非(fēi)常(cháng)小心(xīn)，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今(jīn)年房地(dì)产的开发(fā)资金来源(yuán)，可(kě)以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再(zài)关(guān)注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个(gè)行(xíng)业出现了一(yī)个很(hěn)明显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资(zī)等各(gè)个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的(de)成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是(shì)它(tā)的(de)净借(jiè)贷水平（净负债率）是(shì)不是行业(yè)内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润(rùn)率(lǜ)是不(bù)是行业(yè)内最高的；融资成本(běn)是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的(de)；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的一(yī)家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满(mǎn)足上述条件(jiàn)的(de)房企并不多。即便是(shì)在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例(lì)，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投(tóu)、中交(jiāo)地(dì)产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光明(míng)地(dì)产、云南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控(kòng)股等国央(yāng)企房企也(yě)踩了“三道红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企(qǐ)开始大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企的(de)资金链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐(lè)观的预判未(wèi)来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到(dào)2021年(nián)，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了(le)，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进(jìn)行大(dà)举拿地，净(jìng)负(fù)债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近(jìn)三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，另外一半也(yě)主要集(jí)中在强二线和二线城市；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让(ràng)人感(gǎn)觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡(héng)量一家(jiā)房企的扩张速度(dù)是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净(jìng)负债率水平，在我(wǒ)看来，这个(gè)比例如(rú)果超过(guò)60％，就(jiù)是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一(yī)标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)要求不(bù)得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前(qián)房地产行业的复苏速度并没有那么(me)快(kuài)，所以要(yào)规(guī)避公(gōng)司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高三万日元等于多少人民币多少不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在(zài)践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是(shì)以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国(guó)央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度(dù)的实际(jì)表现上，国央企确实(shí)会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对(duì)比民营(yíng)房企，机构更(gèng)加(jiā)看好国央企，但这(zhè)也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大(dà)流通股东中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国(guó)回报灵活(huó)配(pèi)置(zhì)混合型证券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青睐，和(hé)其自身的基(jī)本面(miàn)表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房企的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是(shì)实(shí)现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的(de)持续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同(tóng)样(yàng)较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出(chū)表现，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来多家(jiā)机构(gòu)的集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发(fā)只是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为(wèi)钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥(ní)、建(jiàn)材、玻(bō)纤等(děng)材(cái)料(liào)供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务、家(jiā)用电(diàn)器(qì)、物业(yè)管理、家(jiā)居用(yòng)品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时代，所三万日元等于多少人民币多少以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为(wèi)居民(mín)保有的(de)住房规(guī)模越(yuè)来越大，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需(xū)求也会越(yuè)来越多(duō)。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具(jù)消费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链(liàn)，我们相对(duì)看好和(hé)内装(zhuāng)相(xiāng)关的(de)行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年内(nèi)表现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居前(qián)两位的都(dōu)是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期(qī)内，富安(ān)娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能(néng)够发现该股(gǔ)早(zǎo)已(yǐ)成为基金(jīn)重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包(bāo)括公(gōng)募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价(jià)值派基(jī)金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光(guāng)一时的家居板(bǎn)块(kuài)也因(yīn)疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有(yǒu)的(de)两只公(gōng)募。有意(yì)思(sī)的是，他(tā)似乎(hū)对于定(dìng)制(zhì)家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募(mù)基金经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不是一个(gè)高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能(néng)做到(dào)滚动的大部(bù)分(fēn)项目到期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同(tóng)周期还(hái)能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价(jià)的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易(yì)一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提(tí)价(jià)率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较(jiào)好(hǎo)的服务(wù)是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 三万日元等于多少人民币多少