万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(s300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋hì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wà300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋n)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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