文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dā泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏n)银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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