5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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