5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城(ch合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表éng)市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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