万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任(chí)续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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