近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 三件套是哪三件点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　三件套是哪三件李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募RE三件套是哪三件ITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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