“现在(zài)的房地产很(hěn)难再出现像过去(qù)十年(nián)的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加(jiā)明(míng)显，让机(jī)构和投(tóu)资者的(de)关注度从板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩(jì)，还(hái)是(shì)估(gū)值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关(guān)注一(yī)下今年房地(dì)产的开发资金来(lái)源(yuán)，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的(de)房企，民(mín)营房(fáng)企(qǐ)相对比较困难，所以整个(gè)行(xíng)业出现(xiàn)了(le)一个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是(shì)融(róng)资等各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本(běn)市场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具(jù)体到如(rú)何(hé)挖掘，我们(men)会特别(bié)重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具(jù)体一(yī)点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是(shì)不是(shì)行(xíng)业内最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是行业内最(zuì)低(dī)的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也(yě)是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都是(shì)我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时(shí)满足上述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控股等国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指标称得上完全健康的仍是(shì)少数(shù)。而(ér)更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着(zhe)国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也(yě)有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其(qí)开(kāi)始在一(yī)线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会(huì)有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半也主要集中(zhōng)在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的(de)影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来(lái)的两年(nián)市场没有想象得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来(lái)，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的(de)复(fù)苏(sū)速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积极(jí)的房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城(chéng)中(zhōng)国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率(lǜ)持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华(huá)润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等(děng)房企(qǐ)在践行较积(jī)极的(de)拿(ná)地策略的同时(shí)，也较好地控制了公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各(gè)维度(dù)的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如(rú)国央企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本更低，融资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这(zhè)样(y抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳àng)，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民(mín)营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到(dào)机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大(dà)流通股东中新进了“中国工(gōng)商(shāng)银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置混合(hé)型证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据(jù)一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自(zì)身的基本(běn)面表现存(cún)在(zài)一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭州本(běn)土房企(qǐ)的(de)滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维(wéi)度都表现了较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的战略布局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的房企排(pái)名(míng)迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是(shì)，2020年(nián)至(zhì)今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养(yǎng)老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产(chǎn)产业(yè)链上的(de)中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材(cái)料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行业主要包括中(zhōng)介服(fú)务、家用电(diàn)器(qì)、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环(huán)节与上游材(cái)料端息息(xī)相关，新(xīn)盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个(gè)股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住(zhù)房(fáng)规模(mó)越(yuè)来越大，随(suí)着时(shí)间(jiān)的增(zēng)加，内(nèi)装更(gèng)新的需(xū)求也(yě)会越来越多(duō)。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明了(le)这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却一(yī)直都很(hěn)好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关(guān)的行业(yè)，例如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对(duì)下(xià)游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂居前两位的都(dōu)是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公司，它们(men)分别是(shì)富安娜和水星家(jiā)纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募的(de)明(míng)河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的(de)产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年(nián)曾经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公(gōng)司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流通股(gǔ)股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他(tā)管理的广发策略优选(xuǎn)和抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳广发安宏(hóng)回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全(quán)部三只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的(de)大多(duō)在香(xiāng)港上(shàng)市(shì)，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业(yè)服务不是一个高(gāo)毛(máo)利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣的(de)是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动(dòng)的大(dà)部分项目到期之后，经过(guò)两(liǎng)三(sān)轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价的(de)公司很少，因为物业公(gōng)司(sī)很容易(yì)一开始是(shì)挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大(dà)的。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较好的服务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳