5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音>

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音fēi)行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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