万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。香港区号是多少ong>只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？