万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫科兴是美国的还是中国的华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(科兴是美国的还是中国的pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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