OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提(tí)前(qián三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛(shí)后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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