OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(gu联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量ān)停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等(děng)联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前(qián)突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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