饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收(shōu)费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪(jì)服奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒务费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒)费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为(wè奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒i)向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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