5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(hu氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因ò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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