万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuān台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁g)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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