万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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