近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗