导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(j见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语iàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语