文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的(de)资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句g>长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。