OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来(l领略的意思ái)都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要领略的意思(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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