导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘竹荪煮多久清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方竹荪煮多久披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比竹荪煮多久为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 竹荪煮多久