万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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