万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(宝马和特斯拉哪个档次高háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　宝马和特斯拉哪个档次高 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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