导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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