近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(华大基因有国家背景吗huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jī华大基因有国家背景吗n)，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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