5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(gu至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号ān)地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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