文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(b获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗ěn)质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗p>

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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