5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小无锡市是几线城市幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中无锡市是几线城市持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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