饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点(fǎ)规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介(鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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