导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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