近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红世界上女性最开放的是哪个国家收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运世界上女性最开放的是哪个国家(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也世界上女性最开放的是哪个国家是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 世界上女性最开放的是哪个国家