文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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