5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但(d形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字àn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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