导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套两斤大概有多重参照物，2斤有多重？>

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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