OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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