5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三(sān)个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗