万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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