万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也(美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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