文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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