5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fsrds是什么意思，srds是什么意思啊áng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、srds是什么意思，srds是什么意思啊成(chéng)都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 srds是什么意思，srds是什么意思啊