导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shān楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人g)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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